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            上海圣維仕物業管理有限公司鄭州分公司

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            物業行業發展解析②丨未來物企突破盈利“天花板”的核心所在

            發布時間:2021/5/13 作者: admin

            導讀:

            2021年,十部委通知明確鼓勵物業服務企業探索“物業服務+生活服務”模式,滿足居民多樣化多層次居住需求。物業服務企業在做好基礎服務的基礎上,積極圍繞社區里的“人”、“物”和“空間”,布局多樣化的增值服務,便捷業主生活,凸顯“最后一百米”價值。同時,我國的住宅小區具有非常明顯的連片式、高密度、集中化特點,這也使得物業服務企業布局增值服務具有非常大的潛力。

            1.營收增長12.81%,低于在管面積增速,規模先行,收入可期

            模的擴張為百強企業創收帶來持續增長的源動力,但近年來,隨著收并購和市場化項目拓展增多,百強企業需要一定時間去整合、消化相應項目。2020年,百強企業營業收入均值實現11.73億元,同比增長12.81%,首次低于在管面積增速1.21個百分點。

            圖:2017-2020年百強企業營業收入均值與增速及管理面積增速情況

            通過梳理百強企業的業績增長表現,可以發現部分企業收入增速與管理面積增速出現剪刀差的主要原因是:一方面,部分百強企業2020年加大收并購力度實現規??焖贁U張,但因并購標的企業多位于中西部地區或三四線城市,整體物業費水平偏低,加之并購之后的整合優化、資源協同沒能及時跟上,增值服務的鋪排無法短時間產生較多收入,而造成營業收入增長落后于管理規模增長。另一方面,企業外拓項目多為存量項目,物業費相對低于新交付項目,或受經濟發展水平及地域因素影響,新交付項目物業費均價低,從而拉低了基礎物業服務收入,此外,隨著百強企業更加深入地進入城市公共服務領域,非住宅項目雖成為規模發展的重要驅動力之一,但除商辦類物業以外的公共服務項目目前單位面積創收能力較低。盡管目前存在收入的變現稍滯后于管理面積的增長,但隨著百強企業對在在管項目中增值服務的挖掘,以及充分消化、融合并購后的項目后,未來收入的增長潛力將進一步釋放。

            2.增值服務收入占比呈現分化趨勢,TOP10企業運營能力明顯優于百強企業
            圖:2018-2020年百強企業與TOP10企業收入構成變化

            2020年,百強企業積極穩固基本盤,基礎物業服務收入繼續增高,達到9.14億元,同比增長11.92%,業績貢獻度為77.93%;多種經營收入均值2.59億元,同比增幅達16.08%,增長彈性更高。

            百強企業基礎服務收入占比逐年緩慢下降,2018-2020年累計下降2.56個百分點;相較而言,TOP10營收結構的改善節奏更快,2020年,TOP10企業的基礎服務收入占比達64.16%,低于百強企業超13個百分點,體現出TOP10企業在營收結構優化方面更多的主觀能動性。

            圖:2020年百強企業多種經營收入及非業主增值服務收入結構

            多種經營領域,百強企業在打法上基本遵循先發展盈利模式清晰、收入來源穩定的非業主增值服務,再逐步拓展業務內容豐富的社區增值服務。2020年,百強企業非業主增值服務收入均值實現1.42億元,占多種經營收入的比重為54.91%。

            百強企業為房地產開發企業、物業服務企業及其他非住宅業主單位提供多樣化的非業主增值服務,主要涵蓋案場服務、顧問咨詢服務、前介服務、工程服務等,其中,百強企業介入房地產價值鏈前端,憑借豐富的管理經驗及專業水準為開發商提供案場服務,取得良好成效,在非業主增值服務收入中的占比最高,達60.41%;前介服務亦為主要服務領域,包括開荒保潔、查驗、開辦等,占比達19.69%;顧問咨詢、工程服務收入占比均低于10%。

            圖:2020年百強企業社區增值服務收入占比情況


            2020年,百強企業社區增值服務收入同比增長15.49%,占多種經營收入的比重45.09%。百強企業社區增值服務收入主要來源于圍繞業主提供的生活服務、圍繞業主資產提供的資產管理服務和對社區空間的運營服務等,基本各占20%以上。

            圍繞社區資源、業主資產開展的業務已經較為成熟,如空間運營、房屋經紀、家居服務等,針對業主生活需求所開展的業務則處于發展的早期階段,尚未成為主要的收入來源。但百強企業不斷深化社區增值服務體系,從需求、產品、渠道等多維度推進,開發適合業主的增值服務產品,促使社區生活服務收入增長顯著。2020年,雅生活集團、時代鄰里的社區生活服務收入同比增速均在100%以上,碧桂園服務、保利物業等在社區增值服務收入中的比重也都在40%以上。

            3.發揮規模效應降成本,拓展高價值項目增收益,凈利潤均值突破1億元

            圖:2017-2020年百強企業毛利潤、凈利潤及增速情況

            在利好政策、資本市場的推動下,百強企業積極拓展和布局多元化的增值服務,探索和打磨高利潤率的盈利模式,盈利能力持續增強。2020年,百強企業毛利潤和凈利潤均值分別為2.88億元和1.05億元,同比分別增長15.15%和14.73%。

            圖:2017-2020年百強企業多種經營收入占比和凈利潤占比情況

            增值服務的發展有日漸成為利潤中心之勢,2017-2020年,百強企業多種經營收入貢獻從18.20%提升至22.07%,凈利潤貢獻從41.68%提升至48.30%,都呈現逐年上升的態勢,且利潤貢獻的提高要顯著快于收入貢獻。增值服務能夠使物業服務企業擺脫對房地產周期的依賴,成為企業長期發展的增長驅動力。

            圖:部分百強企業凈利率、營業成本率、基礎服務毛利率情況

            2020年,百強企業整體盈利能力進一步實現小幅提升,凈利潤率為8.91%,較上年增加0.15個百分點。部分企業如恒大物業、碧桂園服務、興業物聯等凈利率高達20%以上。

            高凈利率企業具備的特征如下:

            首先,作為勞動密集型行業,人員成本一直是物業服務企業最大的費用開支,人力成本呈現長期剛性增加的趨勢,加之企業規模的加速擴張,使企業運營成本承壓。2020年,百強企業營業成本均值為8.86億元,同比增加12.07%,其中,人力成本占比達58.32%,較2019年下降0.77個百分點。在此情況下,高利潤率企業不再對基礎物業服務成本進行強行壓縮,而是轉變成本控制思維。一方面通過不斷擴充在管面積、加強區域項目布局密度等,進行有效協同管理,使得規?;癸@;另一方面,繼續通過靈活、科學的用工模式,接軌市場合理外包,同時,不斷對員工結構進行優化,通過各種考核機制,對員工進行優勝劣汰,向高質量人才結構轉型。

            圖:2020年百強企業營業成本構成情況

            其次,非住宅業態規模占比高,增值服務收入比重大。由于商業、辦公等非住宅業態的利潤率高于住宅項目,這類業態管理面積占比較大的企業,其利潤率水平也相應較高。最后,合理控制行政開支、享受優惠稅率等,維持高凈利率。通過行政管理精細化、組織架構扁平化等措施合理控制行政開支也是提升利潤率的手段之一。

            4.圍繞 “空間、資產、人”,積極開拓多元增值服務

            面對快速演變的市場環境和競爭壓力,物業服務企業在做好基礎服務的基礎上,積極圍繞社區里的“人”、“物”和“空間”,布局多樣化的增值服務,便捷業主生活,凸顯“最后一百米”價值。主要可以概括為三大類:第一類是聚焦業主生活需求的社區生活類服務;物業服務企業通常以社區服務平臺為樞紐,打通線上線下,提升渠道和供應鏈能力,為業主提供社區零售、團購、家政服務、餐飲等服務;第二類是圍繞業主資產的運營管理服務;針對業主的房屋、車等資產,提供房屋代理、家裝、汽車養護等業務;第三類是對社區閑置空間進行充分利用,如出入通道、車庫、電梯、自助售貨機等,盤活社區資源,提升空間資源業務收入,同時與業主共享收益。

            圖:2020年部分物業服務企業細項增值服務收入增長情況

            增值服務種類的增多也助力物業服務企業多種經營收入的快速增長。2020年,碧桂園服務、恒大物業、雅生活集團、融創服務等企業在生活服務、家居服務等業務上均實現了100%以上的增長。其中,碧桂園服務在社區團購、社區生活驛站等增值創新服務方面收入實現同比268.6%的增長;融創服務通過提供家政保潔、到家維修、二手租售、美居軟裝等服務,以此拓展物業社區資源,在家居服務方面實現同比151.2%的增長。隨著物業服務企業在社區增值服務方面的橫向廣泛鋪面,持續探索創新增值服務內容成為很多企業未來發展的戰略重心。


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