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物業(yè)行業(yè)發(fā)展解析②丨未來(lái)物企突破盈利“天花板”的核心所在

發(fā)布時(shí)間:2021/5/13 作者: admin

導讀:

2021年,十部委通知明確鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式,滿(mǎn)足居民多樣化多層次居住需求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做好基礎服務(wù)的基礎上,積極圍繞社區里的“人”、“物”和“空間”,布局多樣化的增值服務(wù),便捷業(yè)主生活,凸顯“最后一百米”價(jià)值。同時(shí),我國的住宅小區具有非常明顯的連片式、高密度、集中化特點(diǎn),這也使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)布局增值服務(wù)具有非常大的潛力。

1.營(yíng)收增長(cháng)12.81%,低于在管面積增速,規模先行,收入可期

模的擴張為百強企業(yè)創(chuàng )收帶來(lái)持續增長(cháng)的源動(dòng)力,但近年來(lái),隨著(zhù)收并購和市場(chǎng)化項目拓展增多,百強企業(yè)需要一定時(shí)間去整合、消化相應項目。2020年,百強企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值實(shí)現11.73億元,同比增長(cháng)12.81%,首次低于在管面積增速1.21個(gè)百分點(diǎn)。

圖:2017-2020年百強企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值與增速及管理面積增速情況

通過(guò)梳理百強企業(yè)的業(yè)績(jì)增長(cháng)表現,可以發(fā)現部分企業(yè)收入增速與管理面積增速出現剪刀差的主要原因是:一方面,部分百強企業(yè)2020年加大收并購力度實(shí)現規??焖贁U張,但因并購標的企業(yè)多位于中西部地區或三四線(xiàn)城市,整體物業(yè)費水平偏低,加之并購之后的整合優(yōu)化、資源協(xié)同沒(méi)能及時(shí)跟上,增值服務(wù)的鋪排無(wú)法短時(shí)間產(chǎn)生較多收入,而造成營(yíng)業(yè)收入增長(cháng)落后于管理規模增長(cháng)。另一方面,企業(yè)外拓項目多為存量項目,物業(yè)費相對低于新交付項目,或受經(jīng)濟發(fā)展水平及地域因素影響,新交付項目物業(yè)費均價(jià)低,從而拉低了基礎物業(yè)服務(wù)收入,此外,隨著(zhù)百強企業(yè)更加深入地進(jìn)入城市公共服務(wù)領(lǐng)域,非住宅項目雖成為規模發(fā)展的重要驅動(dòng)力之一,但除商辦類(lèi)物業(yè)以外的公共服務(wù)項目目前單位面積創(chuàng )收能力較低。盡管目前存在收入的變現稍滯后于管理面積的增長(cháng),但隨著(zhù)百強企業(yè)對在在管項目中增值服務(wù)的挖掘,以及充分消化、融合并購后的項目后,未來(lái)收入的增長(cháng)潛力將進(jìn)一步釋放。

2.增值服務(wù)收入占比呈現分化趨勢,TOP10企業(yè)運營(yíng)能力明顯優(yōu)于百強企業(yè)
圖:2018-2020年百強企業(yè)與TOP10企業(yè)收入構成變化

2020年,百強企業(yè)積極穩固基本盤(pán),基礎物業(yè)服務(wù)收入繼續增高,達到9.14億元,同比增長(cháng)11.92%,業(yè)績(jì)貢獻度為77.93%;多種經(jīng)營(yíng)收入均值2.59億元,同比增幅達16.08%,增長(cháng)彈性更高。

百強企業(yè)基礎服務(wù)收入占比逐年緩慢下降,2018-2020年累計下降2.56個(gè)百分點(diǎn);相較而言,TOP10營(yíng)收結構的改善節奏更快,2020年,TOP10企業(yè)的基礎服務(wù)收入占比達64.16%,低于百強企業(yè)超13個(gè)百分點(diǎn),體現出TOP10企業(yè)在營(yíng)收結構優(yōu)化方面更多的主觀(guān)能動(dòng)性。

圖:2020年百強企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入及非業(yè)主增值服務(wù)收入結構

多種經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域,百強企業(yè)在打法上基本遵循先發(fā)展盈利模式清晰、收入來(lái)源穩定的非業(yè)主增值服務(wù),再逐步拓展業(yè)務(wù)內容豐富的社區增值服務(wù)。2020年,百強企業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)收入均值實(shí)現1.42億元,占多種經(jīng)營(yíng)收入的比重為54.91%。

百強企業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他非住宅業(yè)主單位提供多樣化的非業(yè)主增值服務(wù),主要涵蓋案場(chǎng)服務(wù)、顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)、前介服務(wù)、工程服務(wù)等,其中,百強企業(yè)介入房地產(chǎn)價(jià)值鏈前端,憑借豐富的管理經(jīng)驗及專(zhuān)業(yè)水準為開(kāi)發(fā)商提供案場(chǎng)服務(wù),取得良好成效,在非業(yè)主增值服務(wù)收入中的占比最高,達60.41%;前介服務(wù)亦為主要服務(wù)領(lǐng)域,包括開(kāi)荒保潔、查驗、開(kāi)辦等,占比達19.69%;顧問(wèn)咨詢(xún)、工程服務(wù)收入占比均低于10%。

圖:2020年百強企業(yè)社區增值服務(wù)收入占比情況


2020年,百強企業(yè)社區增值服務(wù)收入同比增長(cháng)15.49%,占多種經(jīng)營(yíng)收入的比重45.09%。百強企業(yè)社區增值服務(wù)收入主要來(lái)源于圍繞業(yè)主提供的生活服務(wù)、圍繞業(yè)主資產(chǎn)提供的資產(chǎn)管理服務(wù)和對社區空間的運營(yíng)服務(wù)等,基本各占20%以上。

圍繞社區資源、業(yè)主資產(chǎn)開(kāi)展的業(yè)務(wù)已經(jīng)較為成熟,如空間運營(yíng)、房屋經(jīng)紀、家居服務(wù)等,針對業(yè)主生活需求所開(kāi)展的業(yè)務(wù)則處于發(fā)展的早期階段,尚未成為主要的收入來(lái)源。但百強企業(yè)不斷深化社區增值服務(wù)體系,從需求、產(chǎn)品、渠道等多維度推進(jìn),開(kāi)發(fā)適合業(yè)主的增值服務(wù)產(chǎn)品,促使社區生活服務(wù)收入增長(cháng)顯著(zhù)。2020年,雅生活集團、時(shí)代鄰里的社區生活服務(wù)收入同比增速均在100%以上,碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等在社區增值服務(wù)收入中的比重也都在40%以上。

3.發(fā)揮規模效應降成本,拓展高價(jià)值項目增收益,凈利潤均值突破1億元

圖:2017-2020年百強企業(yè)毛利潤、凈利潤及增速情況

在利好政策、資本市場(chǎng)的推動(dòng)下,百強企業(yè)積極拓展和布局多元化的增值服務(wù),探索和打磨高利潤率的盈利模式,盈利能力持續增強。2020年,百強企業(yè)毛利潤和凈利潤均值分別為2.88億元和1.05億元,同比分別增長(cháng)15.15%和14.73%。

圖:2017-2020年百強企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入占比和凈利潤占比情況

增值服務(wù)的發(fā)展有日漸成為利潤中心之勢,2017-2020年,百強企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入貢獻從18.20%提升至22.07%,凈利潤貢獻從41.68%提升至48.30%,都呈現逐年上升的態(tài)勢,且利潤貢獻的提高要顯著(zhù)快于收入貢獻。增值服務(wù)能夠使物業(yè)服務(wù)企業(yè)擺脫對房地產(chǎn)周期的依賴(lài),成為企業(yè)長(cháng)期發(fā)展的增長(cháng)驅動(dòng)力。

圖:部分百強企業(yè)凈利率、營(yíng)業(yè)成本率、基礎服務(wù)毛利率情況

2020年,百強企業(yè)整體盈利能力進(jìn)一步實(shí)現小幅提升,凈利潤率為8.91%,較上年增加0.15個(gè)百分點(diǎn)。部分企業(yè)如恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)等凈利率高達20%以上。

高凈利率企業(yè)具備的特征如下:

首先,作為勞動(dòng)密集型行業(yè),人員成本一直是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最大的費用開(kāi)支,人力成本呈現長(cháng)期剛性增加的趨勢,加之企業(yè)規模的加速擴張,使企業(yè)運營(yíng)成本承壓。2020年,百強企業(yè)營(yíng)業(yè)成本均值為8.86億元,同比增加12.07%,其中,人力成本占比達58.32%,較2019年下降0.77個(gè)百分點(diǎn)。在此情況下,高利潤率企業(yè)不再對基礎物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行強行壓縮,而是轉變成本控制思維。一方面通過(guò)不斷擴充在管面積、加強區域項目布局密度等,進(jìn)行有效協(xié)同管理,使得規?;癸@;另一方面,繼續通過(guò)靈活、科學(xué)的用工模式,接軌市場(chǎng)合理外包,同時(shí),不斷對員工結構進(jìn)行優(yōu)化,通過(guò)各種考核機制,對員工進(jìn)行優(yōu)勝劣汰,向高質(zhì)量人才結構轉型。

圖:2020年百強企業(yè)營(yíng)業(yè)成本構成情況

其次,非住宅業(yè)態(tài)規模占比高,增值服務(wù)收入比重大。由于商業(yè)、辦公等非住宅業(yè)態(tài)的利潤率高于住宅項目,這類(lèi)業(yè)態(tài)管理面積占比較大的企業(yè),其利潤率水平也相應較高。最后,合理控制行政開(kāi)支、享受優(yōu)惠稅率等,維持高凈利率。通過(guò)行政管理精細化、組織架構扁平化等措施合理控制行政開(kāi)支也是提升利潤率的手段之一。

4.圍繞 “空間、資產(chǎn)、人”,積極開(kāi)拓多元增值服務(wù)

面對快速演變的市場(chǎng)環(huán)境和競爭壓力,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做好基礎服務(wù)的基礎上,積極圍繞社區里的“人”、“物”和“空間”,布局多樣化的增值服務(wù),便捷業(yè)主生活,凸顯“最后一百米”價(jià)值。主要可以概括為三大類(lèi):第一類(lèi)是聚焦業(yè)主生活需求的社區生活類(lèi)服務(wù);物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常以社區服務(wù)平臺為樞紐,打通線(xiàn)上線(xiàn)下,提升渠道和供應鏈能力,為業(yè)主提供社區零售、團購、家政服務(wù)、餐飲等服務(wù);第二類(lèi)是圍繞業(yè)主資產(chǎn)的運營(yíng)管理服務(wù);針對業(yè)主的房屋、車(chē)等資產(chǎn),提供房屋代理、家裝、汽車(chē)養護等業(yè)務(wù);第三類(lèi)是對社區閑置空間進(jìn)行充分利用,如出入通道、車(chē)庫、電梯、自助售貨機等,盤(pán)活社區資源,提升空間資源業(yè)務(wù)收入,同時(shí)與業(yè)主共享收益。

圖:2020年部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)細項增值服務(wù)收入增長(cháng)情況

增值服務(wù)種類(lèi)的增多也助力物業(yè)服務(wù)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入的快速增長(cháng)。2020年,碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、雅生活集團、融創(chuàng )服務(wù)等企業(yè)在生活服務(wù)、家居服務(wù)等業(yè)務(wù)上均實(shí)現了100%以上的增長(cháng)。其中,碧桂園服務(wù)在社區團購、社區生活驛站等增值創(chuàng )新服務(wù)方面收入實(shí)現同比268.6%的增長(cháng);融創(chuàng )服務(wù)通過(guò)提供家政保潔、到家維修、二手租售、美居軟裝等服務(wù),以此拓展物業(yè)社區資源,在家居服務(wù)方面實(shí)現同比151.2%的增長(cháng)。隨著(zhù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區增值服務(wù)方面的橫向廣泛鋪面,持續探索創(chuàng )新增值服務(wù)內容成為很多企業(yè)未來(lái)發(fā)展的戰略重心。


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